Jak liczymy porównanie z cenami transakcyjnymi

Przy każdym mieszkaniu i domu na licytacji pokazujemy, jak cena wywołania ma się do cen, za które w ostatnich dwóch latach sprzedawano podobne nieruchomości w okolicy. Poniżej dokładnie, skąd biorą się te liczby – i czego nie mówią.

1. Skąd są dane

Licytacje – publiczne obwieszczenia komornicze z portalu licytacje.komornik.pl, pobierane codziennie rano: cena wywołania, suma oszacowania, adres lub numer działki, powierzchnia, termin. Dane osobowe dłużników usuwamy z opisów.

Ceny transakcyjne – Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) udostępniany bezpłatnie przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii: ceny z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe z ogłoszeń. Odświeżamy je co miesiąc; w bazie jest kilka milionów transakcji z całej Polski.

2. Położenie oferty

Adres z obwieszczenia zamieniamy na punkt na mapie (geokoder GUGiK). Gdy w ogłoszeniu jest numer działki, bierzemy jej położenie i granice z ewidencji gruntów – to dokładniejsze niż adres. Jeśli udało się ustalić tylko ulicę albo miejscowość, zaznaczamy to przy ofercie i obniżamy pewność porównania.

3. Jakie transakcje bierzemy

Mieszkania

lokale mieszkalne z rynku wtórnego, sprzedane na wolnym rynku;
sprzedaż całości (bez udziałów), z ceną samego lokalu;
powierzchnia ±30% względem oferty (np. dla 50 m² – od 35 do 65 m²);
z ostatnich 24 miesięcy;
porównujemy cenę za m²; skrajne wartości (poniżej 2 tys. i powyżej 60 tys. zł/m²) odrzucamy.

Domy

sprzedaże jednego budynku mieszkalnego z działką, na wolnym rynku, całość;
działka od połowy do dwukrotności działki oferty (gdy jej powierzchnia jest w ogłoszeniu);
z ostatnich 24 miesięcy;
porównujemy cenę całej nieruchomości – RCN często nie podaje powierzchni domu.

Działek, garaży, lokali użytkowych i hal nie porównujemy: ich ceny zależą od przeznaczenia, mediów i dojazdu, których RCN nie opisuje wystarczająco.

4. Promień i liczba transakcji

Szukamy podobnych sprzedaży w promieniu 1 km od oferty. Jeśli jest ich mniej niż 10, rozszerzamy promień do 2, 3, a najwyżej 5 km. Poniżej 5 transakcji porównania nie pokazujemy wcale – za mało danych, żeby cokolwiek twierdzić.

5. Mediana i typowy przedział

Z wybranych transakcji liczymy medianę – połowa sprzedaży była tańsza, połowa droższa. Mediana jest odporna na pojedyncze nietypowe ceny, w przeciwieństwie do średniej. „Typowy przedział” to środkowa połowa transakcji (od 25. do 75. percentyla).

„X% poniżej mediany” porównuje z medianą cenę wywołania – za m² przy mieszkaniach, całą przy domach. Przy sprzedaży udziału cenę przeliczamy na całość (np. udział 1/2 za 100 tys. zł to 200 tys. zł za całość), ale zaznaczamy, że udział zwykle sprzedaje się taniej niż proporcjonalna część.

6. Poziom pewności

Wysoka – mieszkanie, sprzedaż całości, co najmniej 10 transakcji w promieniu do 2 km, położenie znane co najmniej do ulicy.
Średnia – co najmniej 10 transakcji, ale w szerszym promieniu albo dom (bez powierzchni domu porównanie jest mniej dokładne).
Niska – 5–9 transakcji, dom bez znanej powierzchni działki albo udział. Wynik orientacyjny; nie liczymy go do „okazji”.

Od 70% poniżej mediany oznaczamy ofertę jako „nietypowo tanio – sprawdź”: tak duża różnica to zwykle błąd w danych (nierozpoznany udział, zły metraż) albo ukryty problem.

7. Trend i odsprzedaże

W pełnej analizie pokazujemy też medianę z 3 lat kwartałami (w rzadszych okolicach półroczami; okres z mniej niż 5 transakcjami pomijamy) oraz odsprzedaże: drugą sprzedaż tego samego mieszkania w ciągu ok. 18 miesięcy (ten sam budynek, metraż, piętro i liczba pokoi), np. po remoncie albo kupnie z licytacji.

8. Czego porównanie nie widzi

stanu technicznego, standardu wykończenia, piętra, widoku i hałasu;
lokatorów, najmu, dożywocia, służebności i długów wobec wspólnoty;
opóźnienia RCN – najnowsze akty trafiają do rejestru z kilkumiesięcznym opóźnieniem;
różnic w kompletności danych między powiatami.

Dlatego to porównanie z cenami transakcyjnymi, a nie wycena nieruchomości (wycenę może sporządzić tylko rzeczoznawca majątkowy). Traktuj je jako punkt wyjścia do własnej analizy: przeczytaj obwieszczenie i operat, sprawdź księgę wieczystą, obejrzyj nieruchomość.